Neue Entscheidungen zum Mietrecht

Neue Entscheidungen zum Mietrecht

Die stark eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten eines Vermieters von Wohnraum wurden durch einige bemerkenswerte Entscheidungen gelockert:

  • Die Entscheidung des Amtsgerichts München, dass die Bezeichnung des Vermieters als „promovierter Arsch“ für eine fristlose Kündigung ausreicht, ist aber nicht einmal so revolutionär, zumal das Landgericht München die Bezeichnung des Vermieters als „fette Kaugummi-Drecksau“ ebenfalls als ausreichend für eine fristlose Kündigung angesehen hat.
  • Bedeutender ist dagegen die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 20.02.2015, 63 S 202/14. Danach ist nämlich möglich, wegen der nicht nachgezahlten Nebenkosten (Jahresabrechnungsergebnis) die Kündigung auszusprechen, wenn der Nachzahlungsbetrag zwei Monatsmieten erreicht. Bislang galten Betriebskostennachforderungen nicht als Miete im Sinne des § 543 BGB. Wenn der Mieter also hohe Betriebskostennachforderungen nicht zahlt, steht über ihm das Damoklesschwert der fristlosen Kündigung.
  • Ebenso bedeutend ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 15.04.2015, VIII ZR 281/13. Danach steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu, wenn der Mieter unberechtigterweise die wirksam angekündigten Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen nicht duldet und damit den Fortgang der Arbeiten behindert oder unmöglich macht. Bisher war es so, dass der Vermieter darauf verwiesen wurde, diese Duldung als minderes Mittel einzuklagen, ehe man wegen dieses Tatbestandes kündigen darf.
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Europäische Erbrechtsverordnung gilt für Todesfälle ab dem 17. August 2015

Europäische Erbrechtsverordnung gilt für Todesfälle ab dem 17. August 2015

Der für die Anwendung der EU-ErbVO maßgebliche Stichtag ist jetzt eingetreten: Die EU-ErbVO (Verordnung [EU] Nr. 650/2012 vom 04.07.2012) gilt für alle ab dem 17.08.2015 im Anwendungsbereich der Verordnung eingetretenen Erbfälle. Sie ist für alle Mitgliedstaaten der EU mit Ausnahme von Dänemark, Großbritannien und Irland verbindlich.

Der deutsche Gesetzgeber hat rechtzeitig zum Stichtag ein Durchführungsgesetz verabschiedet: Das Gesetz zum internationalen Erbrecht und zur Änderung von Vorschriften zum Erbschein sowie zur Änderung sonstiger Vorschriften vom 19.06.2015, das ebenfalls mit dem Geltungsbeginn der EU-ErbVO am 17.08.2015 in Kraft getreten ist.

Die Europäische Erbrechtsverordnung bringt keine Neuerungen des materiellen Erbrechts, hält also kein einheitliches materielles Erbrecht bereit. Das nationale Erbrecht der einzelnen Mitgliedstaaten wird von der Verordnung nicht berührt.

Die Europäische Erbrechtsverordnung regelt in erster Linie ein neues einheitliches Kollisionsrecht/internationales Privatrecht und enthält weiterhin Regelungen zum Verfahrensrecht und zum Erlass eines europäischen Erbscheins.

Was bedeutet die neue Harmonisierung des Kollisionsrechts/internationalen Privatrechts?

Bei grenzüberschreitenden Nachlassfällen stellt sich stets die Frage, welches nationale Erbrecht der beteiligten Rechtsordnungen anzuwenden ist. Welche nationale Erbrechtsordnung ist z.B. anzuwenden, wenn ein britischer Staatsangehöriger mit gewöhnlichem Wohnsitz/Aufenthaltsort in Hamburg verstirbt und Ferienimmobilien in Südfrankreich und Spanien hinterlässt?

Bislang fand man in den Ländern der EU unterschiedlichste kollisionsrechtliche Varianten vor: Länder wie z.B. Deutschland und Spanien knüpften jeweils an die Staatsangehörigkeit des Erblassers an. Manche Länder knüpften an das Recht des gewöhnlichen Aufenthaltsorts des Erblassers an. Manche Länder unterschieden kollisionsrechtlich zwischen der Erbrechtsnachfolge bei Immobilien (dann Recht des Belegenheitsorts) und dem anwendbaren Erbrecht bei sonstigem Vermögen (z.B. Anknüpfung an Recht des gewöhnlichen Aufenthaltsorts/Domizilrechts), so dass bei diesen Rechtsordnungen sehr häufig eine Nachlassspaltung eintreten konnte, bei der ein Teil des Nachlassvermögens sich nach dem Erbrecht des einen Staates und das sonstige Vermögen nach dem Erbrecht eines anderen Staates richten konnten.

Die neue EU-ErbVO bringt insoweit eine Harmonisierung und einheitliche neue Regelung:

Gemäß Art. 21 EU-ErbVO richtet sich die anzuwendende Erbrechtsordnung nach dem Recht des Staates, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte.

Diese neue Regelung bringt aus deutscher Sicht folgende entscheidende Rechtsänderung:

Während das deutsche internationale Privatrecht für die Frage der anzuwendenden Erbrechtsordnung bislang an die Staatsangehörigkeit des Erblassers angeknüpft hat (Art. 25 EGBGB – Einführungsgesetz zum BGB), ist für Erbfälle ab dem Stichtag 17.08.2015 grundsätzlich an die Rechtsordnung anzuknüpfen, in dessen Geltungsbereich der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort hatte.

Aufgrund der nunmehr maßgeblichen Vorschriften der Europäischen Erbrechtsverordnung kann es für Bürger, die vom Geltungsbereich der EU-ErbVO betroffen sind, im Laufe ihres Lebens aufgrund Wohnsitzwechsels mehrfach zu einem Wechsel des anwendbaren Erbrechts kommen. Zu einem solchen Wechsel kann es namentlich auch zwischen dem Zeitpunkt der Errichtung einer letztwilligen Verfügung und dem Versterben des Erblassers kommen.

Leider hält die EU-ErbVO keine klare Definition des Begriffs des gewöhnlichen Aufenthalts vor. Steuerrechtler, die Erfahrungen mit Fällen mit Auslandsbeteiligung haben, wissen um die Streitanfälligkeit und die Abgrenzungs- und Beweisprobleme bei Wohnsitzanknüpfung.

Für denjenigen, der künftige Unsicherheiten vermeiden möchte, eröffnet die neue EU-ErbVO die Möglichkeit, im Rahmen einer Rechtswahl-Erklärung das für ihn maßgebliche Erbrecht selbst zu bestimmen. Zulässig ist sowohl die Rechtswahl zugunsten des Rechts des Staates, dem der Erblasser im Zeitpunkt der Rechtswahl angehört, als auch zugunsten des Rechtes des Staates, dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Versterbens angehören wird. Die Rechtswahl nach Art. 22 EU-ErbVO ist abweichend vom bisherigen Recht (Art. 25 Abs. 2 EGBGB) umfassend und gilt für den gesamten Nachlass. Die Rechtswahl ist eine Sachnormverweisung, so dass Rück- oder Weiterverweisungen nicht zu beachten sind (Art. 34 Abs. 2 EU-ErbVO).

Für die Form der Rechtswahl-Erklärung ist zu beachten:

Die Rechtswahl nach Art. 22 EU-ErbVO kann sowohl isoliert als auch zusammen mit anderen testamentarischen Verfügungen in einer wirksamen letztwilligen Verfügung erfolgen.

Insbesondere Bürger mit Auslandsimmobilien sollten sich fachmännisch beraten lassen, ob ihr bisheriges Testament noch den geänderten Verhältnissen gerecht wird.

Für die notarielle Praxis dürfte es ratsam sein, zumindest im Regelfall in Testamentsurkunden und Erbvertragsurkunden einen Belehrungshinweis aufzunehmen.

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